[민법총칙] 공인중개사 23강 민법 제125조의 표현대리

1. 들어가며: 표현대리를 알아야 하는 이유

일상생활이나 사업 현장에서 계약을 체결할 때, 상대방이 꼭 본인(직접 당사자)이 아닌 경우가 있습니다. 예를 들어, 부동산 계약을 하러 갔는데, “저는 A씨의 대리인입니다”라고 말하며 계약서를 들고 나온 사람이 있을 수 있습니다. 이럴 때 우리는 자연스럽게 “아, 대리권이 있으니까 계약에 문제가 없겠지”라고 생각하게 되죠.

하지만!
실제로는 그 사람이 진짜로 대리권이 있었는지에 따라 계약의 법적 효력이 완전히 달라집니다.

여기서 등장하는 개념이 바로 ‘표현대리’입니다.

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표현대리는 무권대리와 다르다

• 어떤 사람이 진짜 대리권 없이 계약을 체결했다면, 이는 '무권대리'입니다.
• 그런데 겉보기에는 대리권이 있는 것처럼 보이게 한 책임이 본인에게 있다면, 민법은 표현대리를 인정해서 계약의 효력을 본인에게 귀속시킵니다.

쉽게 말해,

본인이 직접 허락하지는 않았지만, 마치 대리권이 있는 것처럼 보이게 했거나, 아무 말 없이 방치해서 상대방이 그렇게 믿게 만들었다면,
본인이 책임지세요! 라는 내용입니다.

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표현대리는 왜 중요한가?

1. ✅ 실무에서 자주 일어나는 상황
   • 부동산 거래, 회사 간 계약, 가정에서의 재산 위임 등 다양한 분야에서 활용됩니다.
2. ✅ 공인중개사 시험에서 자주 출제
   • 민법 파트에서 무권대리와 함께 반복 출제되는 단골 주제입니다.
3. ✅ 계약의 안정성과 신뢰보호
   • 계약 상대방은 당연히 '이 사람이 대리권이 있으니까 계약이 유효할 거야'라고 믿고 계약합니다.
   • 이런 신뢰를 보호하기 위해 표현대리를 법적으로 인정하는 것이죠.

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글의 흐름 안내

이 글에서는 표현대리의 법적 근거, 성립 요건, 사례, 시험에 자주 출제되는 포인트까지 차근차근 정리해드립니다.
복잡하게 느껴질 수 있는 민법 조항도 사례 중심으로 설명할 예정이니 끝까지 읽어보시면 분명히 이해가 쉬워질 거예요.

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2. 표현대리의 개념과 법적 근거

📌 민법 제125조 [표현대리의 조문]

제125조 (대리권수여의 표시로 인한 표현대리)

대리권이 없음에도 불구하고 본인이 타인에게 대리권을 준 것처럼 표시한 경우에는, 그 표시에 정당한 이유가 있는 한 상대방에게 대하여 그 행위는 효력이 있다.

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🧩 표현대리란 무엇인가?

표현대리는 말 그대로 겉으로 드러난 대리권(표현된 대리권)에 근거하여 성립하는 법적 개념입니다.

대리인이 실제로는 대리권이 없지만,
본인의 행위나 방임으로 인해 상대방이 대리권이 있다고 착각하게 된 경우,
그 착각을 법적으로 보호하여 계약의 효력을 인정해주는 것이죠.

즉,

💬 “실제 대리권은 없지만, 본인의 언행으로 대리권이 있다고 착각하게 만든 책임은 본인에게 있으므로, 계약은 유효하다”
라는 입장입니다.

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✅ 표현대리의 핵심 키워드 요약

구분설명

본인	실제 당사자. 대리권을 준 적이 없지만 대리권이 있는 것처럼 보이게 만든 사람
대리행위자	실제로는 대리권이 없지만, 대리인처럼 계약을 체결한 사람
상대방	대리행위자와 계약을 맺은 제3자. 대리권이 있다고 믿고 계약에 응한 사람
표시	본인이 직접 또는 간접적으로 대리권을 준 것처럼 표현한 행위

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💡 왜 표현대리를 인정할까?

1. 거래의 안전 보호
   • 상대방은 계약 체결 당시 “이 사람이 대리인이라면 계약에 문제가 없다”고 믿고 행위함.
   • 이런 신뢰를 보호해야 거래가 안전해짐.
2. 본인의 귀책사유
   • 본인이 주의했더라면 상대방의 착오를 막을 수 있었음.
   • 그렇다면 그 책임은 본인에게 있음.
3. 계약 안정성과 신뢰보호
   • 표현대리는 민법이 형식보다 실질을 중시하는 대표적인 조항.
   • 상대방이 정당하게 신뢰했다면 그 신뢰를 법적으로 보호해야 한다는 취지.

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🔎 표현대리와 무권대리의 차이점

항목표현대리무권대리

대리권 존재	없음	없음
계약 효력	본인에게 효력 있음 (표시책임)	본인에게 효력 없음 (추인 전까지 무효)
상대방 보호	적극적 보호	제한적 보호 (추인 필요)
본인의 책임 여부	있음 (표현 책임)	없음 (원칙적으로 책임 없음)

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✨ 한 문장 요약

표현대리는 본인의 언행 또는 방임으로 인해 대리권이 있는 것처럼 보이게 한 경우,
상대방의 정당한 신뢰를 보호하기 위해 계약의 효력을 본인에게 귀속시키는 제도입니다.

 

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3. 표현대리의 요건 분석

민법 제125조의 표현대리가 성립하려면 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
이 요건들이 충족되어야만 본인이 책임을 지고 계약의 효력을 인정하게 됩니다.

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✅ 요건 ①: 대리권 없는 자의 대리행위

• 표현대리는 무권대리 상황에서 시작됩니다.
• 즉, 대리권이 없는 사람이 마치 대리인처럼 계약을 체결한 경우입니다.

예시

👉 B는 A의 친구인데, 마치 A의 대리인인 것처럼 행세하며 A 소유 부동산을 C에게 매도함.
→ B는 대리권이 없음 → 표현대리 성립 가능성 있음

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✅ 요건 ②: 본인이 대리권을 준 것처럼 보이게 한 ‘표시’

• 본인의 언행, 방임, 묵인 등으로 인해 제3자가 대리권이 있는 것으로 믿게 되는 상황이 필요합니다.
• 여기서 말하는 '표시'는 직접적인 언급뿐 아니라, 간접적인 상황 조성도 포함됩니다.

본인의 표시 유형

유형설명예시

명시적 표시	본인이 “저 사람이 내 대리인이야”라고 직접 말함	A가 B를 친구들에게 “내 부동산은 B가 다 알아서 처리해”라고 말함
묵시적 방임	본인이 방관하거나 주의를 기울이지 않음	A가 B가 자신 명의로 계약하는 걸 알고도 말리지 않음

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✅ 요건 ③: 상대방의 정당한 신뢰

• 계약 상대방이 그 대리인에게 진짜 대리권이 있다고 믿은 것이어야 합니다.
• 여기서 중요한 건 “정당한 이유”입니다.

“정당한 이유”란?

• 상대방이 선의(善意)여야 하고,
• 과실이 없어야(무과실) 합니다.

예시

👉 C가 B가 A의 대리인인 줄 알고 부동산을 샀는데,
👉 계약 과정에서 A에게 확인했더니 A도 아무 말 안 했음 → 정당한 신뢰 인정 가능

❗ 반면, 👉 C가 의심스러운 상황인데도 확인하지 않고 계약 → 무과실 아님 → 표현대리 부정 가능성

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🎯 요건 정리표

요건설명키워드

① 대리행위자에게 대리권 없음	실제로는 무권대리	“대리권 없는 계약”
② 본인의 표시 또는 방임	본인의 귀책사유	“겉보기엔 대리권 있는 듯”
③ 상대방의 정당한 신뢰	선의 + 무과실	“믿을 만한 상황이었다”

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💡 시험 대비 포인트

• 표현대리는 본인의 책임을 묻는 제도입니다.
• “대리권이 없는데 계약이 유효할 수 있는 경우는?” → 정답: 표현대리
• “표현대리는 언제 성립하는가?” → 위 3요건 체크!

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4. 표현대리의 효과

이제 표현대리의 요건이 모두 충족되었을 때,
그 대리행위가 법적으로 어떤 효과를 가지는지 알아보겠습니다.

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✅ 기본 원칙: 본인에게 계약의 효력 발생

민법 제125조에 따라 표현대리가 성립하면,
비록 대리인이 실제로는 대리권이 없었다 하더라도,
그 행위는 본인에게 직접 효력이 발생합니다.

즉,

본인이 직접 계약한 것처럼 법적 책임을 지게 되는 것입니다.

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🔍 표현대리의 효과 핵심 요약

구분설명

법률행위의 귀속	대리인의 행위는 본인이 한 것처럼 간주됨
상대방 보호	상대방의 신뢰에 따라 법률행위가 유효하게 됨
본인의 책임	계약상 의무, 손해배상 등 모든 법적 책임이 본인에게 귀속됨
대리인의 책임 없음	대리인은 책임을 지지 않음 (※ 고의·과실이 있다면 별개 문제)

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💡 표현대리 vs 무권대리 비교

항목표현대리무권대리

대리권 없음	O	O
계약 효력 귀속	본인에게 귀속	본인에게 귀속되지 않음 (※ 단, 추인 시 귀속 가능)
본인의 책임	있음	없음 (단, 추인 전까지 무효)
상대방 보호	상대방의 신뢰 보호	상대방은 불확실한 상태에 놓임
시험 포인트	요건 충족 시 본인 책임	원칙은 무효, 추인이 있어야 유효

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🎯 시험에서 자주 나오는 표현

"본인의 표시로 인해 대리권 있는 것으로 믿은 경우, 계약의 효력은 누구에게 귀속되는가?"
✅ 정답: 본인

"표현대리가 성립하면 본인이 직접 한 계약과 동일한 효력이 발생한다."
✅ 정답: O (맞음)

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📌 실무상 유의사항

• 회사 업무를 위임할 때나 부동산 계약을 대리로 진행할 때,
  대리권 유무를 명확히 밝혀야 표현대리 문제가 발생하지 않습니다.
• 명함, 사무실 출입, 이메일 계정 사용 등으로 대리인처럼 보이게 한 상황도 책임의 원인이 될 수 있습니다.

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✨ 한 문장 요약

표현대리가 성립하면, 본인은 대리인의 행위에 대해 계약상 책임을 지며,
이는 상대방의 신뢰를 보호하기 위한 민법상의 특별한 제도입니다.

 

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5. 관련 사례 분석: 표현대리는 이렇게 나온다

이제 표현대리를 이론적으로 이해했으니,
실제 사례를 통해 어떻게 적용되는지, 그리고 시험에 어떻게 나오는지를 살펴보겠습니다.

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🎬 사례 1: 부동산 위임장을 자주 사용하던 직원

사실관계
회사 A는 직원 B에게 매번 위임장을 발급하여 부동산 거래를 맡겨왔습니다.
어느 날 B가 A의 명의로 무단 계약을 체결했는데, 상대방 C는 이전에 위임장을 여러 번 봤고, B가 정식 대리인이라 믿었습니다.
A는 “이번엔 위임한 적 없다”며 계약 무효를 주장합니다.

쟁점
표현대리 성립 여부 → 본인의 과거 표시, 상대방의 정당한 신뢰

결론
✅ 표현대리 성립 → 계약은 A에게 효력 있음

핵심포인트

• 과거의 반복된 위임 = 본인의 표시로 볼 수 있음
• C는 선의·무과실 → 신뢰 보호 필요

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🏡 사례 2: 가족이 집을 내놓은 경우

사실관계
A는 지방에 거주 중이고, 아들 B가 A의 집을 팔기 위해 중개업소에 내놓음.
중개사는 A와의 통화를 하지 않고, B만 믿고 계약을 진행.
B는 A 몰래 계약을 체결했고, A는 계약 무효 주장.

쟁점
B는 대리권이 없고, A가 명시적으로 허락한 적도 없음. 표현대리 성립할까?

결론
❌ 표현대리 부정 → 계약 무효

이유

• A가 별다른 표시나 방임을 하지 않음
• 중개사가 본인(A)에게 확인을 하지 않은 점 → 무과실 아님

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⚖️ 판례 포인트 요약

판례 상황표현대리 인정 여부이유

본인이 위임장 여러 번 발급, 상대방이 신뢰	✅ 인정	과거의 ‘표시’ + 상대방 선의
가족이 임의로 계약, 본인이 방임 안 함	❌ 부정	본인의 표시 없음 + 상대방 과실
명함, 사무실 출입 등 대리인처럼 보이게 함	✅ 인정	겉으로 드러난 신뢰 형성 책임 존재

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🎯 공인중개사 시험 포인트

1. OX문제 예시

“대리권 없는 자가 계약했더라도, 본인의 행위로 대리권 있는 것처럼 보이면, 그 계약은 본인에게 효력이 있다.”
✅ 정답: O

1. 사례형 문제 예시

A는 실제로 위임하지 않았지만, B가 A 명의로 계약을 했고, 상대방은 과거 위임장 사용 사례를 근거로 신뢰. 이 경우 계약은?
✅ 정답: 표현대리 성립 → A에게 효력 발생

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✨ 한 문장 요약

표현대리는 “표시한 사람은 책임진다”는 법 원칙에 따라, 본인의 귀책사유가 있는 경우 상대방의 신뢰를 법적으로 보호하는 제도입니다.

 

6. 민법 시험 및 공인중개사 시험 대비 요약

표현대리는 공인중개사 민법 시험에서 자주 출제되는 빈출 핵심 주제입니다.
특히 무권대리, 복대리, 유권대리와 비교하는 문제,
그리고 OX형 지문에서 요건의 충족 여부를 묻는 문제가 자주 등장하므로 철저한 정리가 필요합니다.

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✅ 핵심 개념 비교 정리

구분유권대리무권대리표현대리복대리

대리권 존재	O	X	X (표시만 존재)	본인의 허락 필요
본인 책임	O	X (추인 전까지 무효)	O (표시 책임)	O (허락한 경우)
상대방 보호	O	X	O	O (제한적)
계약 효력 귀속	본인	본인 (추인 시)	본인	본인

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🔍 시험에서 자주 나오는 표현 키워드

• “정당한 이유” → 상대방이 선의이고 과실이 없는 경우
• “표시” → 본인이 직접 or 묵시적으로 대리권을 부여한 것처럼 보이게 만든 행위
• “책임 귀속” → 표현대리는 본인이 책임진다

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📚 암기팁: ‘무표유복’ 네 글자로 구분하기

• 무권대리 → 본인 책임 없음
• 표현대리 → 본인 책임 있음 (표시 기준)
• 유권대리 → 본인 책임 있음 (실제 대리권 존재)
• 복대리 → 본인의 허락이 있으면 책임 있음

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🎯 자주 출제되는 OX 문제 예시

“대리권이 없는 자가 한 계약이라도 본인이 대리권 있는 것처럼 보이게 했다면, 본인은 책임을 진다.”
✅ 정답: O

“표현대리는 본인이 책임지지 않기 때문에 무효가 된다.”
❌ 정답: X
→ 표현대리는 오히려 본인이 책임을 지는 제도입니다.

“표현대리는 본인의 허락 없이 대리인이 마음대로 한 경우에도 항상 성립한다.”
❌ 정답: X
→ 본인의 ‘표시’ 또는 ‘방임’이 있어야 합니다.

“표현대리가 성립하려면 대리권이 실제로 존재해야 한다.”
❌ 정답: X
→ 실제로는 ‘존재하지 않아야’ 표현대리가 성립합니다.

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📌 수험생을 위한 마지막 체크리스트

☑️ 민법 제125조 조문 암기
☑️ 표현대리의 3대 요건: 무권대리 + 본인의 표시 + 정당한 신뢰
☑️ 유사 개념과 비교 정리
☑️ OX 문제로 반복 학습하기

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✨ 한 문장 요약

표현대리는 “대리권이 없어도 본인의 책임 있는 행위로 상대방이 신뢰했다면,
그 법률행위는 본인에게 효력이 생긴다”는 민법상 신뢰보호의 대표 제도입니다.

 

 

7. 마무리하며: 실무에서 표현대리를 방지하는 법

지금까지 민법 제125조 표현대리에 대해 개념부터 요건, 효과, 사례, 시험 대비 요약까지 살펴보았습니다.
이제 이 내용을 바탕으로 우리가 실무에서는 어떻게 표현대리를 예방할 수 있을지,
그리고 민법 시험을 준비할 때 어떤 태도로 접근해야 할지 정리해보겠습니다.

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✅ 표현대리의 핵심 요약

항목내용

제도 목적	거래의 안전과 제3자 보호 (신뢰 보호 원칙)
본인의 책임	표시 또는 방임을 통해 신뢰를 유발한 경우, 책임을 짐
상대방의 요건	선의 + 무과실이어야 보호받음
성립 요건	대리권 없음 + 본인의 표시 + 정당한 신뢰

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🔍 실무에서 표현대리 분쟁을 예방하려면?

1. 명확한 대리권 위임장 작성
   • 대리인에게 권한을 줄 땐, 서면(위임장)으로 명확히 남겨두세요.
   • 위임 범위도 분명하게 기재해야 합니다.
2. 대리인처럼 보이게 하지 않기
   • 명함을 주거나, 이메일 주소를 공유하거나, 공식 회의에 대동하는 경우
     → 제3자가 오해할 수 있는 요소가 됩니다.
   • 의도치 않더라도 ‘겉보기 권한’을 조심해야 합니다.
3. 대리 행위가 발생했을 때 즉시 대응
   • 대리인이 무단으로 계약을 했다면, 신속하게 그 사실을 부인하고,
   • 상대방에게 책임 없음을 분명히 알려야 향후 표현대리 책임에서 벗어날 수 있습니다.

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🎯 수험생을 위한 마무리 팁

• 표현대리는 단순한 암기 대상이 아니라 실제 계약에서도 빈번히 발생하는 개념입니다.
• 문제를 읽을 때는 꼭 다음 세 가지를 체크하세요:
• 복사편집
  ① 대리권이 실제로 없었는가? ② 본인이 대리권이 있는 것처럼 보이게 했는가? ③ 상대방은 선의 + 무과실이었는가?
• 위 세 가지가 모두 YES이면 → 표현대리 성립! 계약은 본인에게 효력!

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✨ 마지막 한 문장 요약

표현대리는 신뢰에 책임이 따르는 제도입니다.
“내가 직접 계약한 건 아니지만, 그렇게 보이게 한 책임은 내가 지겠다”는 법의 선언입니다.

 

 

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